书籍介绍
这本书最尖锐之处，在于它把土地问题从道德义愤拉回到技术层面：城市化卡壳的真正症结不在产权归属，而在土地开发权的分配设计。作者华生的判断相当冷静——他既不迷信周其仁式的自由主义乐观，也拒绝贺雪峰、文贯中式的立场之争，而是逐层拆解土地财政、建设用地指标、小产权房、保障房、征地补偿等具体机制，追问制度如何把人挡在城市之外。读者最在意的，正是这种“可操作的方案感”：土地指标与户籍挂钩、财务平衡的征地、房地分离、定地价竞房价，每一条都指向如何让进城农民真正获得市民权利，而非让城市无限扩张。它适合那些对口号式讨论厌倦、想看清中国城市化到底卡在哪一环的人。当然，也有读者批评它“限于闭门造车”，这份诚实，恰是它的分量所在。
作者简介
华生，著名经济学家，是影响我国经济改革进程的三项重要变革，即价格双轨制、国有资产管理制、股权分置改革的主要提出者和推动者，现任东南大学、武汉大学教授、博士生导师。曾获孙冶方经济学奖、中国经济理论创新奖、首批“国家级有突出贡献的专家”等奖项。著有《中国改革：做对的和没做的》 《中国股市：假问题和真问题》等。
AI导读
核心看点
- 提出城市化核心是土地开发权分配，而非所有权之争。
- 批判土地财政异化，主张从土地城市化转向人的城市化。
- 建议建设用地指标与市民化人口挂钩，实现权利均等化。
读者共识
- 观点一针见血，对土地财政弊端剖析深刻，极具洞察力。
- 虽出版多年，但核心论断至今仍有强烈现实警示意义。
- 提供了摆脱中等收入陷阱、实现公平城市化的制度思路。
精彩摘录
- "都在讲新型城镇化,干的仍然是要地不要人的传统城镇化。 这是因为构成传统城镇化道路的几个核心机制,如以房地产财政为杠杆的城市扩张和升级美化运动,以建设用地指标无偿行政分配为重要支撑的经济增长体制,以及见地不见人的城乡建设用地指标增减挂钩机制等,今天人们普遍还是难以割舍,甚至有些还被误认为是救世偏方。因此,如果没有显著优化而又切实可行能够替代老路子的新机制,城镇化道路的转型并不可能真正成行。 目标：也就是说，不仅进城农民和其他移居者应当享有城市市民的平等权利，城市市民也有下乡置业、生活和发展的平等权利。"
- "建设用地指标分配应当根本改革，在总体上转为实行建设用地指标与城镇常住户籍人口即市民化人口挂钩的新体制。地方申请年度建设用地指标，应有相应的市民化即城镇籍人口增加的计划，并根据上一年市民化人口完成情况，增减下一年度建设用地指标。 哪个城镇能吸纳更多的市民化户籍人口，哪个城镇就可以分配到更多的建设用地指标的正向激励机制。 由于相对而言，我国的户籍管理是最严格的登记制度，又极易实现全国联网，一地城乡户籍人口迁入增加必须以另一地城乡人口的户籍迁出减少为前提，因而极少有造假扭曲的空间。实行建设用地指标与城镇户籍人口全面挂钩，会使地方政府实实在在地去增加本地城镇户籍人口，但这也同时意味着对新增市民户籍人口"
- "财务平衡是成功实现现代化城市化转型的东亚国家和地区（包括新城区开发和老城区扩大）城市土地开发的成功模式。其本质内容就是将征地全过程的成本和利益分配公开化透明化。一块土地的征收拆迁补偿成本，加上该地块本身的整理和基础设施建设费用构成土地的基本地价，政府用市场化原则公开拍卖该地块中规划的商业用地及部分高档住宅用地的数量，不是随意和多多益善，而是以弥补土地一级开发、收支平衡为限。任何单位、包括工业用地和政府机构本身占用土地必须支付基础地价。基础地价即不包含任何盈利的全成本地价。根据日本、韩国和我国台湾地区的经验，只有经严格限定和公示的真正公益用地成本才能推入基础地价。 基础地价构成保障性住房用地的基"
- "对城郊和城中村的农民，原则上应取消现行一次性巨额现金补偿办法，而采取农民宅基地換住宅，农地换部分公租房的办法，使农民在丧失土地后既有城市住宅，又有公租房收入作为长期经济来源。在有条件的地方，也可采取减步退地的办法，农民保留原宅基地和由农地面积折价而来的部分建设用地。农民保留的已改变用途的土地，可按规划自建自用住房和开发运营。这样可以大幅度降低征地和城市化建设的成本。 应当借鉴国际成熟经验，对征地补偿实行房地分离在对土地的公平补偿以外，对建筑物仅按重建建筑成本价扣除折旧补偿，严重违法违规的抢建不予补偿，这样自然使任何违建抢建因无利可图而消退 另外，有必要遵循国际惯例，对城郊农民各种形式的征地拆迁"
- "第一，改革首先可以探索的方向是开发模式的多样化，打破开发商对房地产开发的垄断。一是上述老城区住宅的更新改造打破断，允许业主单位或个人在减步退地的基础上自主更新开发，二是鼓励合作建房。购房者临时合作建房交易成本过高，又是业余操作，很难存活。要借鉴海外经验，发展专业性的合作建房形式，这就需要改造现行住房公积金的强制性、垄断性经营方式，组建各种类型的建房合作社、住房金融合作社等社会企业，以保本微利为原则开展形式多样的合作建房 第二，改革的另一个主要方向是改变现行房地产开发购地和预售模式。现行开发模式下政府和开发商都靠土地融资，而这二者都不是土地的最终使用和消费者，因而极容易诱发土地泡沫和金融风险。同"
- "应当指出，这种方式等于是购房者先成为购地者，并集体雇佣了专业开发商为其建房，兼有合作建房的低成本和专业化建房的规模经济，类似于日本城市化高速期广泛使用的“共同分让”的建房模式，即拥有或取得土地的权益人提供土地，而由开发商提供总体方案并负责建筑实施，组成开发组合。建设完成之后，按照开发组合最初的约定比例，有关各方分得自己的相应份额。 第三，改变税收调节机制，堵住开发商、工业企业等各类企业靠土地增值坐享其成的路子 对开发商而言，在我国现行房地合模式下，虽然政府当时设计了高额累进的土地增值税以调节开发商可能的土地升值暴利，但是，由于土地增值税与工业企业的增值税已完全不同，不仅可以抵扣购进的土地等成本"
- "现在关键是要控制住征地拆迁成本的急剧上升销蚀土地财政的竞争力"
- "从中高收入向高收入社会转变，追赶的差距以及借用技术的比较优势缩小，就更需要一个经济体自身的人口素质和创新激励，这也可以解释计划经济体在这个阶段上都遭遇增长瓶颈的原因。"
目录
前言 城市化转型看人类社会发展阶段与陷阱
第一章 引言：老三农问题的终结与新三农问题的挑战
第一节 老三农问题和土地问题的历史演变
第二节 在现代化转型中出现的新三农问题
第二章 土地财政的异化与土地权利的分离
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用户评论
说得都对，但是还是限于闭门造车。或许有的东西作者不能说or不愿说，正是这些东西，才是这个问题的本质与关键所在。
城市化转型的中国面临的真正问题，与其说是土地所有权的形式，不如说是土地开发权的归属和分配。当城镇化的目的不是为了提高农地使用效率和方便农民生活，那么最终就是和开发商勾结将地价越推越高。
解剖的很精准，同时近来政策似有采纳书中观点之势。
人口城镇化和城市建设用地指标挂钩 很有意思 但需要跨域的土地指标交换 和复旦陆铭老师说得有点类似 理论上是很好的 ；比较城市化和楼市政策都是严谨的好文
这本书大而全，部分内容超越我的理解了。中国模式的核心就是基建房地产。20世纪初就是这个基调了。魔都大妈看到我们外地人买大户型“这是老破大不好脱手”..但一线城市原住民忘记了了一个基础事实，中国房价是政府定调从来不是自由交易的，不断上扬的资产价格其实是变相的税赋。小门小户独生子女不婚不育丁克这些群体承担代价。别看国际大都市..那普通市民的认知水平和现金水平还真的不如长沙卖剁椒的...
很有见地的一家之言
现实仍不忍直视
2015-04-19想读。核心论点（关于城乡土地性质的没写）：1、城市土地具有稀缺性，其开发有外部性，故政府的管制正当且必要，土地升值的收益应当归公；2、目前的城市化是土地的城市化而非人的城市化，通过各种歧视性政策阻碍农民工等外来人口群体享受城市化成果，引发各种政策扭曲；3、目前税制对房地产交易税率过低，无法限制投机性需求；4、土地与住宅供应结构失衡，超前的改善型大户型过多，而小户型与保障房过少，叠加歧视性户籍政策和土地增值收益的不正当分配（如土地财政等）是房价飙升的根源；5、以日为师：确定城市土地开发的公益性质，房地产开发收益主要来自建筑业而非土地增值；公团大量兴建保障性住宅并严格准入，政策对持有豪宅和多套住宅施以重税，保证合理的住宅供给结构；交易、继承、信贷方面严防死守，围堵投机性需求。
城市化是人的城市化，我们不仅要地还应当要人
道理我都懂…可是我缺钱啊！
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