书籍介绍
本书是著名经济学家、住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮系列讲座之二，是其近年来所作的无数次讲座的综合。
若干年来，在房地产问题上，在各种公众性信息中充斥着很多似是而非的东西；无论懂不懂，人们都在对房地产发表着各种各样的评论。本书呈现给读者的，正是一个特立独行的学者思考，是一部独立于任何官方立场、任何开发商诉求的学问集合。
全书共分三篇二十五讲，基本包括了当前公众普遍关注的与房地产相关的问题，如合理房价问题，买房防通胀问题，人人有房住和人人有住房问题，公务员住房问题，农民工住房问题，房产税问题，房地产金融问题，以及国外在解决住房问题上的经验教训。作者秉承其一贯的写作风格，内容精要通俗，语言幽默风趣，适合广大读者阅读。
读者对象：政府官员、房地产行业从业者、高校师生及相关各业知识分子，普通读者。
AI导读
核心看点
- 独立于官方与开发商立场，深度解析房地产底层逻辑。
- 厘清房价、通胀、利率关系，破除市场常见认知误区。
- 结合国情与历史，探讨住房保障、金融及国际经验教训。
适合谁读
- 政府官员、房地产行业从业者及高校师生。
- 对房地产经济感兴趣、希望系统入门的普通读者。
- 关注投资逻辑、希望透过现象看本质的知识分子。
读前提醒
- 作者具马哲背景，行文偏教科书式，需耐心阅读。
- 内容基于讲座整理，部分数据反映出版时市场状况。
- 建议结合当下政策环境，辩证看待书中观点与案例。
读者共识
- 任志强等业内大咖推荐，被视为房地产入门必读经典。
- 观点客观犀利，为行业正名，帮助读者建立系统思维。
- 语言幽默风趣，复杂经济原理讲解通俗，易读性强。
本导读基于书籍简介、目录、原文摘录、短评和书评生成，不等同于全文精读。
精彩摘录
- "房价是资产价格。房价具有虚拟价值属性吗？同样具有。现在很多人在讨论房地产问题时常用一个名词，叫做“租售价格比”。这个“租售价格比”指的就是按照资产收益来确定房价的资本化定价方法。理论上说，把多少钱存人银行获取的利息能和出租这套住房获取的租金相等，这个房子就值多少钱。道理很简单，同样多的钱，如果买房子后获取的房租还不如存入银行获取的利息多，人们就不如不买房子而把钱存人银行。按照这种方法确定的房价和建造这所房子的成本没有直接关系，住房的租赁价格也和住房的建造成本没有直接关系。在这个意义上说，房价这种资产价格也同样具有虚拟价值的属性。"
- "在还数的最初几年，利率风险是非常大的：如果利率涨一倍，每月的还款额就可能让相当多购房家庭陷入无力承受的困境。在未来20年或者更长的周期内。存贷款利率高于目前水平的概率是95%以上，低于或持平于目前利率的概率连5%都到不了。 这里我们只讲个利率风险。有过按据贷数买房经历的人都会知道，如果你按揭贺款20年或者25年，那在还款的前三到五年中，每月还款额的绝大部分在还利息。这个“绝大部分”大到多大呢？可能要超过九成。例如，假定你每月需还的“月供”是4500元，那在还款的前三年，其中大约有400元在还利息。只有还到第八到十年时，“月供”中利息和本金所占比重才能趋近于一半对一半；还到第十三到十五年时，月供"
- "在经济学意义上，利润率有成本利润率和资金利润率之分。暴利来自资金利润率，而降价空间只取决于成本利润率。按照我们的上述假定，发商的利润率达到了50%，而降价空间最多只有10%。"
- "再一件是在北京的木樨地、三里河、百万庄、和平里等当时尚属“城外”的地方兴建了一批中央国家机关的干部住宅。这些住宅不仅有多层楼房，还有现在叫“联排”的小楼；不仅有厨房、厕所，甚至还有暖气和煤气！现在这些房子都仍在。北京现在一些有点名气的商场，如甘家口商场、和平里商场等，当初都是为这些住宅配套的商业设施。可别小看这些干部集中居住区和配套的商业设施，上世纪六七十年代物资匮乏时期，在这些商场中常可见一些一般商店难得一见的商品供应。这大概可以算作是新中国最早的一批“公务员住房”吧。"
- "人们像击鼓传花一样地不断转手买卖着同一支郁金香，每一次交易都会导致价格的再次上涨……当终于有人发现市场中已找不到更多的资金、更傻的接货者时，抛空立即成为一场新的游戏……1637年4月27日，荷兰政府强制终止执行所有的交易合约，此后仅六个星期，郁金香的价格从最高点时的76000美元跌落到1美元……在这场空前的疯狂游戏中，成千上万的人走到了倾家荡产的地步……此后整整十年，荷兰经济才走出这场创伤。"
- "……在经济学中，对这种荒谬现象的研究主要循着两个方向进行，一个是社会心理学的方向，另一个是宏观经济学的方向。 从社会心理学的角度观察，为什么人们会普遍相信与常识相悖的预期呢？因为确实有人投机成功。例如有人，而且是很多人，自己身边的很多人，买郁金香、买股票、买房子赚了钱，更多人就会宁愿相信自己也会有同样的运气。社会心理学认为，市场中的“狂热”和“恐慌”都是一种从“贪婪”与“恐惧”的人性弱点中产生的“从众行为”。别以为这种对主观动机的研究分析没有意义。在我国过去几年中，一些媒体出于对房价过快上涨的谴责，专门选取一些房价波动或者“炒房”致富的极端例证过度宣扬。这种舆论取向无异于在制造社会恐慌，动员人"
- "【15-2-2】当市场对未来房价上涨的前景普遍持乐观态度时，提高利率就失去了对房价的抑制作用；反之亦然，当人们对未来前景普遍持悲观看法时，降低利率也很难鼓起人们负债购房的信心。"
- "【16-2-2】在发展到“后工业化”阶段的国家，通过技术进步和生产规模扩大获取利润不仅远比压低工资更容易，而且没有上限，不像人的劳动能力是有生理上限的。但生产效率提高和生产规模扩大以后，“谁来买”成了最大的难题。创造市场需求成为这些国家经济增长的关键。"
作者简介
陈淮，国家级有特殊贡献专家，中国人民大学博士生导师。曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长，现为建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长。出版有《工业化-中国面临的挑战》等专著十余部，公开发表论文数百篇；主要研究领域：工业化理论、产业结构理论、区域经济理论。工业化理论与房地产经济研究者。09年11月12日，陈淮在“后危机时代的全球金融与中国机会”论坛中表示，如果中长期战略发展，中国房地产战略发展毫无疑问地还有20年到30年的辉煌期，不存在可不可持续发展的问题。2010年非常可能是平均房价会下跌。
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用户评论
房地产评论百科全书级别。主要是我好多东西都知道了，所以觉得稍显啰嗦，减了一颗心
好书一本，完全可以当做教科书参考，了解了中国房地产的前世今生和前前后后，厘清了一些基本概念，对自己的买房计划也有了新的想法。读完之后再看各种关于房地产的噱头和新闻，都是渣，净是混淆概念、挑起愤怒的......
讲的相当平实。
很好的书。作者大视角，看问题深入。房地产方面最值得看的书还就是这本了
历史+现状+经济解释+举个栗子，陈爷讲的极细。2011年的书，几年过去还是有些个预期外的：城镇化率是按1%算的，实际上恐怕得有三个点；地大物薄，缺水缺地缺金属但能源现在得加上页岩和核电。
对比日本，问题同样集中到大中小城市发展失衡上且差在缺少政策性金融工具。
再看对岸，老百姓贵贱不选当官的 - - Trump成了总统，按他说的干，那美元就进入了长期的上升通道。美元指数走强的话，如果RMB不跟贬，需求变化又不大，那商品们就等于都打了折。正好可以对咱前期房价快速上涨的"恶性通胀"来个缓冲。就算嘴上说的多半不能落实，Trump是靠高负债行业成的腕儿+民主党攒钱，共和党花钱的势头，没准也能曲线完成目标。得着空多贬点，再跟五常爷说的那样 - - 搞出几样拿得出手的产品，"泡沫"不就实了。
陈博士应该说是房地产研究方面的专家了，对于国内房地产以及相关的问题的看法非常地全面，并不像一些自媒体坐着只看见了几个面上的问题就在那里写文章评论。
让我收益最大的一个论断是，我国从改革开放以来才开始发展建设商品房，在这之前几乎所有的国民都是“无产者”，就在这短短的二三十年间要让大部分的国民都通过买房置业成为“有产者”，的确不是一件容易的事，建设的速度都跟不上，更不用说房地产市场始终处于一种供不应求的状态，房价始终高高在上的问题了。
把这些矛盾，都放到一个更大的历史背景下期看，就会发现都是很正常的现象了。
爆灯！打六星！希望所有从事房地产行业的同行们都先来看看这本书，深入浅出，横向纵向对比，结合中国国情。目前还是行业小学生阶段，从这本书开始慢慢入行！这书值得多看几遍！
典型地把问题都归结于发展问题而为当前政策辩护，直接税占比少而劳动征税多、土地出让金应被预算审核这些都不谈，很零散且多废话
中间一度讲了蛮多有趣的原理，但头里的八股文和尾巴的凑字数真是减分。讲北京住房发展那一段蛮有意思的，从金鱼池陶然亭到福绥境安化楼到双安青年公寓亚运村方庄到后来的回龙观天通苑，赋予了很多熟悉的地方新的意义，也看到了几十年思路的迂回前进
牛逼！
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