书籍介绍
房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。
本书是作者过去十年研究的一个总结，对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和琢磨，以期能够经得起时代的检验。书中采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实，并建立分析房地产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来。
AI导读
核心看点
- 提出长期看人口、中期看土地、短期看金融的分析框架
- 通过国际经验对比，解析房地产泡沫的催生与崩溃规律
- 揭示土地财政对房价的推升作用及地方政府利益关联
适合谁读
- 关注宏观经济走势与大类资产配置的个人投资者
- 从事房地产、金融行业的从业者及相关政策研究者
- 希望系统了解中国房地产市场底层逻辑的普通读者
读前提醒
- 建议精读导论部分，核心观点与结论已在此集中呈现
- 书中数据图表较多，正文存在一定重复，可略读细节
- 注意成书时间，部分短期预测需结合当前政策环境审视
读者共识
- 导论精华浓缩全书观点，正文篇幅冗长且重复率较高
- 学术性强如博士论文，缺乏鲜明前瞻判断，可读性一般
- 数据详实逻辑自洽，是了解房地产周期的优质入门读物
本导读基于书籍简介、目录、原文摘录、短评和书评生成，不等同于全文精读。
精彩摘录
- "房地产市场的销量、土地购置和新开工面积是重要的经济先行指标。 每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多于房地产去泡沫有关。 房地产是大类资产配置的核心。美林投资时钟研究了经济周期不同阶段股票、债券、商品、现金等收益率表现，是大类资产配置的一个基本方法。房地产具有非常典型的顺周期特征，而且由于无论购房还是购房环节可以加杠杆，因此可以放大财富效应。但是由于房地产在萧条时期流动性差，不适合进行短期投资。长期来看全球货币超发是普遍现象，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一，具有抗通胀属性。 学术研究侧重是什么，公共政策研究侧重怎么办，商业研究侧重未来预测。"
- "房价收入比在城市间分化明显 房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。本质上反映的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。 后房地产时代“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大城市迁移”的新特征。 国人对房子的文化性依赖和归属感。 横向比较来看，国人的住房自有率已经达到93%，在全球其他主要国家里居于高位，因此，我们的租售比才非常低。 在大城市里，租房和买房出租的人具有非常大的财富差距，因此在富人买房、穷人租房的社会里，租房群体可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上涨一点，需求会回落得很快，这可能也是房租上涨不如房价的根本原因。 空置住房占用的银行贷款属于资本闲置，降低了金融"
- "从结构上看，一线城市已步入存量房时代，住房建设用地难以有效增加，导致楼面价飙升，但土地出让总金额却开始呈下降态势；除了环一线等少数热点区域，在很多三四线城市，房企拿地意愿不足，楼面价和土地出让总金额均维持低位；二线城市成为支撑全国土地出让金的主力，楼面价和成交面积均开始迅速提升，带动土地出让总金额增加。 可以预见，未来随着重点二线城市逐步进入存量房市场，土地财政也将减少，届时全国土地出让金下滑难以避免。另一方面，由于土地出让金占地方本级财政收入比例超40%，土地出让金减少的地方政府有寻找新增财源的动力。因此，保有环节的税收应逐步被重视，成为弥补土地出让金减少的重要途径。 总体来说，成熟的房产税"
- "房地产周期决定因素：长期看人口，中期看土地，短期看金融；"
- "事实上，这些买房的投机者根本不在乎房子的位置在何处，因为他们买房子不是为了自住，而是等待它上涨后卖出，从中获得差价。 投机的心理基础是预期未来价格的上升，一旦这种预期走向非理想的道路，投机需求中的“羊群效应”便会日益明显，资产价格将按照人们的预期被一步步地推高，而风险也在持续积累。这时候的高价格实际上是非常脆弱的，只要有任何的风吹草动，转手交易的下一个买主不再出现，泡沫的破灭就是必然。 随着地价和股价的上涨，借款人的抵押能力增强以及账外资产增加，这部分利用不动产抵押贷款筹集到资金的企业，将其大部分资金用于购买将来有可能升值的土地、股票等，循环往复不断推升房价。 历次房地产泡沫的启示 历次房地产"
- "一、房价上涨降低实体经济竞争力和挤出消费 房价上涨增加企业生产及雇人成本，降低实体经济竞争力。 高房价将颠覆人们对财富和生活的认知，让实业投资意愿下降。 Miao和Wang（2014）研究发现，企业受资产泡沫的吸引，会将有限的资金投入有泡沫的生产部门，其主业的创新投入因此受到抑制；如果存在泡沫的部门不具有技术外溢效应（如房地产业），则投资转移对创新投入的抑制将对经济增长产生消极影响。"
- "购买力平价理论是一种研究和比较各国不同货币之间购买力关系的理论。 用本国货币表示的外国货币的价格也就是汇率，决定于两种货币的购买力比率。由于购买力实际上是一般物价水平的倒数因此两国之间的货币汇率可由两国物价水平之比表示。 在其他条件相同的情况下，按照购买力平价理论，一国某地的房价应该与另一国相似地区按照汇率换算后的房价差别不大。因此理论上来说，房价和汇率是反向变动的，汇率升值时期，本币购买力增强，用本币表示的房价应该下跌；汇率贬值时期，本币购买力下跌，房价上涨。 在改革转型面临阻力时，中国公共政策可能倾向于放松货币信贷刺激房地产来稳定短期经济，这将增加房地产泡沫、汇率贬值压力、产业空心化风险以"
- "德国的《住房建设法》《住房补助金法》《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。 德国是典型的间接融资性金融体系，靠间接的银行融资而非资本市场直接融资。银行贷款较高导致货币总量相对较多，M2/GDP相应地较高。 德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部分，没有过多的强调其“支柱产业”的地位。政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业，成就“德国制造”。"
目录
用户评论
从宏观角度，结合中国实际情况来讨论中国的房地产情况。主题和观点非常鲜明，数据非常详细。超级好的一本书。很多热门公众号的关于房地产周期的观点均来自这本书。超级推荐！
2018/2月阅读完成，资料搜集不错，观点其实也还不错。算是比较好的研究总结。
一份400页的券商研报，首席带你重温那些年你错过的暴富机会。
真的…很一般！除了导论有些看头（因为有结论），其他章节全是数据的非常简单罗列，通过大段大段重复的话来说一些大家都明白得道理，哎，真不愿相信这是任泽平的著作，地产行业人士看的真的想抓狂，浪费时间。。。
如临深渊 如履薄冰
为分析房地产提供了一个框架：长期看人口 中期看土地 短期看金融
全而不深
通俗易懂，数据案例也很多，有很多共识性的判断，但也有一些观点现在看来还有讨论的空间。
书读得越多越让我坚定一个观点：你要是收入不大就越不要想着买房住，而应把这些钱进行投资。
通过导言可以提纲挈领地了解本书的主要内容。主要研究的问题：房价主要关联的三个因素-人口、土地财政、短期货币政策等；地产泡沫多大，破裂了可以参考哪些国家的处理模式；怎么建立地产长效机制，房产税的作用。时间距离本书出版又过去了几年，不妨将现实、可能发生的未来与本书对照起来。
下载
收藏